Dispositif Jeanbrun 2026 – Nouveau mécanisme fiscal pour les bailleurs privés

Publié le 10/02/2026

Après la fin du dispositif Pinel, l’investissement locatif privé a connu un net ralentissement, aggravant un contexte déjà marqué par une pénurie de logements. Pour y répondre, le gouvernement a intégré au projet de loi de finances 2026 un nouveau mécanisme fiscal ambitieux : le dispositif Jeanbrun, pierre angulaire du plan « Relance logement ». Adopté par les députés le 15 janvier 2026, ce statut de bailleur privé rompt avec la logique de réduction d’impôt pour lui préférer un système d’amortissement du bien, présenté comme plus attractif et plus durable. Applicable dès la publication du PLF 2026 et jusqu’au 31 décembre 2028, ce dispositif entend redonner confiance aux investisseurs particuliers et redessiner le cadre de la location privée. Décryptage de ce nouveau levier et de ses implications pour les professionnels de l’immobilier.

Des avantages fiscaux : l’amortissement plutôt que la réduction d’impôt

À la différence du dispositif Pinel, le dispositif Jeanbrun ne repose plus sur une réduction d’impôt calculée en pourcentage du prix du bien. Il introduit une logique nouvelle pour les investisseurs particuliers : l’amortissement comptable du logement, directement déductible des revenus fonciers.

Concrètement, le bailleur privé peut chaque année déduire de ses loyers une fraction de la valeur de son bien (hors terrain), ce qui permet de réduire fortement, voire d’annuler, l’imposition sur les revenus locatifs pendant de nombreuses années. La base amortissable est fixée à 80 % du prix d’acquisition, le terrain étant exclu du calcul.

Des taux d’amortissement modulés selon le logement et le loyer

Le taux d’amortissement annuel varie selon la nature du bien (neuf ou ancien) et le niveau de loyer pratiqué :

Dans le neuf :

3,5 % par an avec un loyer intermédiaire,
4,5 % par an avec un loyer social,
5,5 % par an avec un loyer très social.

Dans l’ancien :

3 % par an avec un loyer intermédiaire,
3,5 % par an avec un loyer social,
4 % par an avec un loyer très social.

Pour les logements anciens, l’accès au dispositif est conditionné à la réalisation de travaux représentant au moins 30 % du coût total de l’opération, renforçant ainsi l’objectif de rénovation du parc existant.

Des avantages fiscaux encadrés mais significatifs

L’amortissement annuel est plafonné à 8 000 € pour un logement loué à un niveau intermédiaire. Ce plafond est majoré de 2 000 € en cas de loyer social et de 4 000 € pour un loyer très social, renforçant l’attractivité du dispositif pour les investisseurs acceptant des loyers plus encadrés.

Par ailleurs, les charges générant un déficit foncier restent imputables sur le revenu global du foyer fiscal, dans la limite de 10 700 € par an. Ce point constitue un levier important pour optimiser la fiscalité globale des ménages investisseurs.

Un levier puissant via le déficit foncier

Autre atout majeur du dispositif Jeanbrun : l’articulation entre amortissement et déficit foncier. Le plafond de déduction sur le revenu global est fixé à 10 700 €, mais pourrait être porté à 21 400 € en cas de cumul avec le doublement du déficit foncier lié aux travaux de rénovation énergétique.

Cette mécanique s’avère particulièrement intéressante pour les contribuables fortement imposés, puisqu’elle permet de réduire l’impôt global du foyer, et non pas uniquement la fiscalité liée aux loyers. Elle favorise également les opérations de rénovation lourde, souvent déficitaires lors des premières années.

Combinés, l’amortissement et le déficit foncier offrent ainsi la possibilité de construire des stratégies patrimoniales, avec une fiscalité sur les revenus locatifs durablement allégée et un patrimoine immobilier renforcé.

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